[부동산/정보] 전세보증보험(HUG) 가입기준 변경 (2023년)

 

 

최근 빌라왕 전세사기로 인해 많은 분들이 피해를 봤다.  주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난달 30일 기준 빌라왕 김모씨 소유로 확인된 주택 1139채 세입자 중 HUG 전세보증금 반환보증보험에 들어 있는 사람은 656명이다. 문제는 피해자의 절반을 차지하는 보증보험 미가입자들의 경우 보증금의 극히 일부라도 회수하려면 김모씨 주택을 사서 경매에 넘기거나 선순위 채권자인 정부가 공매로 내놓은 물건이 팔려야 하지만 김씨 소유 주택이 한꺼번에 쏟아지는 상황이라 매각이 쉽지 않다. 

또 한가지의 문제는 빌라왕(집주인)의 사망으로 HUG 보증보험을 가입했다 하더라도 대위변제절차가 어려운 상황이라는 점이다.

 

보증보험에 가입할 수 있는 연립·다세대주택의 전세가율은 2013년 70%, 2014년 80%에서 2017년 2월부터 100%까지 높아졌다. 그러자 보증보험에 가입되니 안심하라며 집값과 같은 가격에 전세를 들이는 무자본 갭투자 방식으로 주택 수백·수천 채를 사들인 뒤 보증금을 떼먹는 전세사기를 근절하기 위해  HUG보증보험 가입기준을 전세가율이 매매가의 100% 에서  90% 이하의 계약에 대해서만 보증하는 것으로 바뀐다고 한다. 

 

그럼 포스팅 시작! 

 

 

 

목차

HUG 보증보험이란? 

HUG 보증보험

HUG 보증보험은 수도권 7억원 그외 지역 5억원 이하의 전세계약에 대해 계약 종료 시 보증금을 반환 받지 못하는 경우를 대비해 전세보증금의 반환을 책임지는 보증상품이다. 

 

가입 조건

• 보증신청기한
  
  • 신규 전세계약 :
    • 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전
  • 갱신 전세계약 :
    • 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전 
• 보증대상 주택
  • 단독, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 
  • 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인설명서에 주거용 표시가 있어야 한다. 
• 보증신청인
  
  • 전세계약서 상의 임차인
  • 개인,법인,외국인도 보증보험이 가능
  • 중소기업이 아닌 법인의 경우 전세권을 공사에 이전하는 조건으로 가입 가능 
  • 임차인이 재외국민, 외국국적 동포인 경우 대항력과 우선변제권 요건 갖추기
  • 집주인이 외국인일때는 채권양도계약서(승낙형) 제출
• 보증금액
  • 보증한도내에서 보증신청인이 신청한 금액
• 보증한도
  • 주택가격 - 선순위채권 등
    • 선순위 채권 : 보증신청인의 전세보증금보다 우선 변제권이 인정되는 담보채권으로  등기부등본의 을구의 근저당금액과 등기일자를 확인
    • 단독,다중,다가구주택의 경우에는 보증신청인보다 우선하는 다른 세입자들의 선순위 전세보증금의 합계를 포함
• 보증 조건 
  • 신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
  • 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격 이내일 것 
    • 전세보증금 5억 + 선순위채권 2억 > 주택가격 6억 ▶ 가입불가
    • 전세보증금 6억 = 주택가격 6억 ▶ 가입가능
    • 전세보증금 7억 > 주택가격 6억 ▶ 가입불가
  • 등기부등본상 확인사항
    
    1. 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청,압류,가압류,가처분,가등기 등)이 없을 것 (등기부등본의 갑구 확인)
    2. 선순위채권이 주택가격의 60% 이내일 것 
    3. 주택의 건물과 토지(대지권)가 모두 임대인의 소유일 것 
  • 전입세대열람내역서 확인사항
    • 보증신청일 현재 타세대 전입내역이 없을 것 (단독, 다가구, 다중주택 제외)
  • 전세계약서상 확인사항
    
    1. 전세계약기간이 1년 이상일 것 
    2. 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것 
    3. 전세보증금액이 수도권 7억이하, 그 외 지역 5억원 이하 일것 
    4. 전세보증금반환채권의 담보 및 양도를 금지하는 특약이 없을 것 
  • 건축물대장 확인사항 
    • 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것(아파트 제외) 
  • 단독,다중,다가구주택의 경우 추가 확인사항
    • 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액을 합한 금액이 주택가격의 80% 이내일 것 
  • 전세권이 설정된 경우 말소 또는 공사로 전세권을 이전할 것 
  • 질권설정 또는 채권양도 통지된 전세대출을 받지 않았을 것 
  • 임대인이 공사의 보증금지대상자가 아닐것

 

 

보증신청가능여부를 확인하고 싶다면 여기서 체크 가능하다.

주택도시보증공사 인터넷보증

주택 가격 산정 기준

주택가격은 보증승인일 현재의 ‘가격정보 순서’로 적용한다.

 

아파트,오피스텔 및 노인복지주택

아파트, 오피스텔 및 노인복지주택 가격 산정기준

 

그 외 주택 

그 외 주택 가격 산정기준

 

감정평가서 이용시

감정평가서 이용 가격 산정 기준

신청방법 

신청방법

 

제출서류

공통 서류

공통제출서류

 

주거용 오피스텔 추가 제출 서류

 

 

주거용 오피스텔 추가 제출 서류

단독, 다중, 다가구주택 추가제출 서류

단독,다중,다가구주택 추가 제출 서류

상황별 추가 제출 서류

상황별 추가 제출 서류

 

변경안

 

2023년 5월 1일부터 ~ 

주택도시보증공사(HUG)가 제공하는 전세금 반환보증 보험의 대상 전세가율을 100%에 90%로 하향한다. 지난해 기준으로 보증보험에 가입된 주택 23만7800건 중 전세가율이 90%를 넘는 집은 5만7200호로, 전체의 24%다. 전세가율 90% 기준은 신규 전세계약에 대해 올해 5월 1일부터 적용된다. 보증보험에 이미 가입해 보증을 갱신해야 하는 세입자들은 올해 12월 말까지는 100% 기준을 적용받을 수 있다. 

 

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맘 먹고 사기를 치는 사람을 막는다는것은 생각보다 쉽지 않은 일이겠지만,

 

큰 보증금을 가지고 계약하는 만큼 최소한의 안전장치를 마련한다면 피해 갈수 있지 않을까 하는 마음에 포스팅한다. 

 

빌라왕 사건이 부디 잘 해결되길 바란다. 

 

- 오늘보다 나은 블로거가 될 수 있기를 바라며 -